Nadzór inwestorski polega na kontrolowaniu procesu budowy. Reprezentując inwestora na budowie, inspektor nadzoru inwestorskiego sprawdza i odbiera roboty budowlane, kontroluje zgodność realizacji budowy na podstawie jej planów, kontroluje rozliczenia budowy, a tym samym chroni jego interesy. Dla inwestora nadzór inwestorski odgrywa ważną rolę.
Inspektor nadzoru inwestorskiego – obok inwestora, projektanta i kierownika budowy – jest pełnoprawnym uczestnikiem procesu budowlanego. Działalność związana z wykonywaniem czynności nadzoru inwestorskiego w rozumieniu art.12 ust.1. pkt. 4) ustawy Prawo budowlane, zaliczana jest do samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie i może ją pełnić osoba, która posiada kwalifikacje do pełnienia samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie oraz niezbędną praktykę i wiedzę budowlaną.
Jak ustanowić inspektora nadzoru inwestorskiego?
Ustanowienie inspektora nadzoru inwestorskiego następuje na dwa sposoby:
1. Pierwszy to ustanowienie fakultatywne, związane z treścią art. 18 ust. 2 ustawy Prawo budowlane, zgodnie z którym „Inwestor może ustanowić inspektora nadzoru inwestorskiego na budowie”.
2. Drugi to ustanowienie obligatoryjne, w przypadkach uzasadnionych wysokim stopniem skomplikowania obiektu lub robót budowlanych bądź przewidywanym wpływem na środowisko. Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy Prawo budowlane „Organ administracji architektoniczno-budowlanej może w decyzji o pozwoleniu na budowę nałożyć na inwestora obowiązek ustanowienia inspektora nadzoru inwestorskiego (…)”.
Rodzaje obiektów budowlanych przy których wymagane jest powołanie inspektora nadzoru inwestorskiego
Istnieją określone przez właściwego Ministra do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa, rodzaje obiektów budowlanych, przy których realizacji wymagane jest od inwestora stworzenie nadzoru przez ustanowienie inspektora nadzoru inwestorskiego. Regulacje w tym zakresie zawarte są w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 19 listopada 2001 r. w sprawie rodzajów obiektów budowlanych, przy których realizacji jest wymagane ustanowienie inspektora nadzoru inwestorskiego (Dz. U. Nr 138, poz. 1554).
Lista obiektów, dla których istnieje konieczność zatrudnienia inspektora nadzoru inwestorskiego, jest dosyć długa i znajdują się na niej np.: budynki i budowle o wysokości powyżej 15 m nad poziom terenu, budynki i budowle o kubaturze powyżej 2500 m³, drogi, obiekty budowlane mogące mieć wpływ na środowisko, mosty itp.
Obowiązki inspektora nadzoru inwestorskiego
Do podstawowych obowiązków inspektora nadzoru budowlanego należy (art. 25 ustawy – Prawo budowlane):
- reprezentowanie inwestora na budowie przez sprawowanie kontroli zgodności realizacji inwestycji z projektem i pozwoleniem na budowę, przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej;
- sprawdzanie jakości wykonywanych robót i wbudowanych wyrobów budowlanych, a w szczególności zapobieganie zastosowaniu wyrobów budowlanych wadliwych i niedopuszczonych do stosowania w budownictwie;
- sprawdzanie i odbiór robót budowlanych ulegających zakryciu lub zanikających, uczestniczenie w próbach i odbiorach technicznych instalacji, urządzeń technicznych i przewodów kominowych oraz przygotowanie i udział w czynnościach odbioru gotowych obiektów budowlanych i przekazywanie ich do użytkowania;
- potwierdzanie faktycznie wykonanych robót oraz usunięcia wad, a także na żądanie inwestora kontrolowanie rozliczeń budowy.
Czy istnieje wymagana ilość inspektorów nadzoru inwestorskiego dla określonych obiektów? Zasady organizacji zadań i pracy
W większości przypadków realizowane roboty budowlane wymagają ustanowienia nie jednego inspektora nadzoru, a inspektorów nadzoru inwestorskiego w zakresie różnych specjalności. Wynika to z faktu, że w tym samym czasie może być realizowanych szereg robót w różnych branżach. Najczęściej na budowie konieczne jest zatrudnienie zespołu składającego się z trzech inspektorów nadzoru. W zespole powinien znaleźć się:
- inspektor w zakresie konstrukcji i robót ogólnobudowlanych,
- inspektor w zakresie instalacji sanitarnych,
- inspektor w zakresie instalacji elektrycznych.
W takim przypadku inwestor z zatrudnionego zespołu inspektorów wyznacza jednego, do którego zadań obok ustawowych obowiązków będzie należało skoordynowanie działań pozostałych inspektorów.
Można zawsze również skorzystać z usług firm specjalizujących się w tego typu usługach. Taka firma musi zatrudniać osoby o odpowiednich kwalifikacjach, jej zaangażowanie jest wygodne dla inwestora. W przypadku, gdy na budowie pracują inspektorzy różnych specjalności i konieczne jest ustanowienie ich koordynatora, taka firma może w tym inwestora wyręczyć.
Ustanowienie inspektora nadzoru inwestorskiego nie jest z pewnością wymagane przy budowie budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub innych niewielkich obiektów.
Czy należy zatrudniać inspektora nadzoru inwestorskiego, jeśli nie jest to wymagane przepisami prawa?
Niezależnie jednak od tego, czy inspektor nadzoru inwestorskiego jest wymagany według przepisów prawa – czy nie, to warto go zatrudnić. Jest to bowiem faktycznie fachowe zastępstwo inwestora na placu budowy, które zapewnia kontrolę zgodności wykonywanych robót budowlanych z projektem, przepisami i zasadami wiedzy technicznej.
Inspektor nadzoru inwestorskiego na bieżąco kontroluje działania takich pracowników jak kierownik budowy. Jego uwagi i ewentualne żądania mogą uchronić nasz budynek przed niedoróbkami oraz różnego typu niezgodnościami z projektem budowlanym. Obecność Inspektora Nadzoru Inwestorskiego na placu budowy stanowi też zabezpieczenie przed zastosowaniem niewłaściwych materiałów budowlanych. Dla inwestora jest to bardzo korzystna sytuacja, która zwalnia go z konieczności dokonywania regularnych kontroli na placu budowy.
Uczestnictwo inspektora nadzoru inwestorskiego w przygotowaniu zrealizowanego obiektu do odbioru i do użytkowania daje również inwestorowi gwarancję, że inwestycję zrealizowano zgodnie z prawem i oczekiwaniami inwestora.
Inspektorem musi być osoba fizyczna, która ma uprawnienia do kierowania robotami budowlanymi w określonej specjalności. Zawsze też można skorzystać z usług firm specjalizujących się w tego typu usługach. Taka firma musi zatrudniać osoby o odpowiednich kwalifikacjach, jej zaangażowanie jest wygodne dla inwestora. W przypadku gdy na budowie pracują inspektorzy różnych specjalności, konieczne jest ustanowienie ich koordynatora. Taka firma może w tym inwestora wyręczyć.
Przykładowe nadzory inwestorskie, jakie zrealizowała firma Najda Consulting sp. z o.o. sp.k
➡️ Muzeum Narodowe w Szczecinie – „Budowa Pawilonu wystawowego służącego celom „Centrum Dialogu Przełomy”
Wartość inwestycji – 24 mln zł. Więcej: https://najdaconsulting.pl/budowa-pawilonu-wystawowego-sluzacego-celom-centrum-dialogu-przelomy/
Obejrzyj materiał filmowy z realizacji ⬇️
➡️ Mechatronic Engineering Sp. z o.o. – Utworzenie zakładu produkcyjnego urządzeń do montażu powierzchniowego podzespołów elektronicznych SMD na terenie Parku Regionalnego w Gryfinie
Wartość inwestycji – 6 mln zł. Więcej: https://najdaconsulting.pl/kolejny-sukces-najda-consulting-zakonczenie-budowy-zakladu-produkcyjnego-mechatronic-engineering-w-specjalnej-strefie-ekonomicznej-w-gardnie-gm-gryfino/
fot. Zakład produkcyjny urządzeń do montażu powierzchniowego podzespołów elektronicznych SMD -Gryfino
➡️ Gmina Międzyzdroje (woj. Zachodniopomorskie) – „Budowa hali sportowej przy Szkole Podstawowej nr 1 w Międzyzdrojach”
Wartość inwestycji – 13 mln zł. Więcej: https://najdaconsulting.pl/miedzyzdroje-hala/
fot. Hala sportowa przy Szkole Podstawowej nr 1 – Międzyzdroje
➡️ Hoker S.C Artur Kałużny, Rafał Kaczmarek – „Nowy Browar Szczecin – Centrum kulturalno – rozrywkowe”
Wartość inwestycji – 9 mln zł. Więcej – https://najdaconsulting.pl/centrum-kulturalno-rozrywkowe-warzelnia-renowacja-i-adaptacja-zabytkowego-budynku-przy-ul-partyzantow-2/
Obejrzyj materiał filmowy z realizacji ⬇️