W dniu 10 czerwca 2016r. Zarząd woj. zachodniopomorskiego ogłosił konkurs dotacji dla gmin na opracowanie lub aktualizację programów rewitalizacji. Głównym celem konkursu jest wsparcie gmin w uruchomieniu procesów zmierzających do rewitalizacji obszarów zdegradowanych poprzez pomoc w przygotowaniu programów rewitalizacji jako dokumentów podstawowych dla prowadzenia tych procesów i służących rozwiązywaniu problemów rewitalizacyjnych na obszarach wymagających szczególnej interwencji, z uwzględnieniem specyfiki i uwarunkowań poszczególnych gmin.

Ogłoszenie naboru związane jest z wprowadzeniem nowych zasad prowadzenia działań rewitalizacyjnych, wynikających ze szczególnych wytycznych w tym zakresie wydanych przez Ministerstwo Rozwoju oraz z nowej ustawy o rewitalizacji.

Ustawa o rewitalizacji.

W dniu 3 listopada 2015 roku w Dzienniku Ustaw Rzeczypospolitej Polskiej została ogłoszona Ustawa z dnia 9 października 2015 roku o rewitalizacji.

Ustawa ta reguluje zasady prowadzenia działań rewitalizacyjnych przez gminy. W zakres nowych przepisów wchodzą zagadnienia związane z wyznaczaniem obszarów zdegradowanych i obszarów rewitalizacji, partycypacją społeczną, gminnymi programami rewitalizacyjnymi, Specjalną Strefą Rewitalizacji oraz istotnymi zmianami w innych przepisach.

Zaznaczyć tu jednak należy, że ustawa ta nie wskazuje katalogu działań, które mogą być realizowane w ramach działań rewitalizacyjnych oraz nie wskazuje źródeł ich finansowania. Celem ustawy jest bowiem ustalenie ram, w których działania związane z rewitalizacją obszarów mogą być prowadzone oraz wprowadza ona szereg ułatwień w przepisach, które mają na celu skuteczniejsze prowadzenie tych działań.

W ustawie wprowadzono definicję rewitalizacji, wskazując że jest to proces wyprowadzania ze stanu kryzysowego obszarów zdegradowanych, prowadzony w sposób kompleksowy, poprzez zintegrowane działania na rzecz lokalnej społeczności, przestrzeni i gospodarki, skoncentrowane terytorialnie, prowadzone przez interesariuszy rewitalizacji na podstawie gminnego programu rewitalizacji.

Ustawa określa rewitalizację jako proces obejmujący diagnostykę, przygotowanie programu, jego realizację, a w końcu ocenę aktualności prowadzącą do modyfikacji procesu lub uznania go za zakończony. Proces ten dotyczyć ma wyprowadzania ze stanu kryzysowego obszaru zdegradowanego.

Proces ten ma mieć charakter kompleksowy. Jest to odpowiedź na dotychczasowe negatywne doświadczenia w prowadzeniu rewitalizacji, którą nazywano procesy o charakterze wybiórczym, wycinkowym, zwykle skoncentrowane na działaniach łatwiejszych do przeprowadzenia i dających szybki efekt, takich jak np. remonty budynków lub przebudowy dróg.

Stosunkowo najrzadziej podejmowano działania najtrudniejsze do przeprowadzenia, o wieloletnim charakterze – a takie właśnie cechy noszą działania społeczne (również przestrzenne). „Kompleksowość” opisano zatem w definicji jako integrację działań dotyczących społeczności, przestrzeni i gospodarki.

Obszar rewitalizacji

Ustawa zakłada że proces ten prowadzony będzie w wymiarze terytorialnym, tj. dedykowany będzie określonemu obszarowi, stanowiącemu fragment terytorium gminy.

Pierwszym elementem działań gminy prowadzących do wskazania fragmentu jej terytorium, na którym prowadzona będzie rewitalizacja, jest przeprowadzenie analiz pozwalających na wyznaczenie obszaru zdegradowanego. Ustawa zdefiniowała obszar zdegradowany jako fragment terytorium gminy, który znajduje się w stanie kryzysowym z powodu koncentracji negatywnych zjawisk takich jak: bezrobocie, ubóstwo, przestępczość, niski poziom edukacji lub kapitału społecznego, niewystarczający poziom uczestnictwa w życiu publicznym i kulturalnym.

Ustawa nie przesądziła, które z przykładowo wymienionych negatywnych zjawisk społecznych należy obowiązkowo zbadać, oddając w tym zakresie inicjatywę gminom, które mogą uwzględnić swoją lokalną specyfikę. Diagnozowanie musi przebiegać w poprawny metodologicznie i rzetelny sposób, przy wykorzystaniu weryfikowalnych mierników.

Po przeprowadzeniu analiz prowadzących do wyznaczenia obszaru zdegradowanego, niezbędne jest wyznaczenie (w ramach tego obszaru) obszaru rewitalizacji. Obszar rewitalizacji jest obszarem, na którym prowadzona będzie rewitalizacja i wobec którego stosowane będą szczególne narzędzia ustawy. Obszar rewitalizacji to teren który ma istotne znaczenie dla rozwoju gminy oraz na którym koncentracja negatywnych zjawisk jest szczególna oraz teren ten. To właśnie dla obszaru rewitalizacji uchwalany jest gminny program rewitalizacji.

Wymóg występowania negatywnych zjawisk społecznych, jako niezbędny dla wyznaczenia obszaru zdegradowanego (a w jego ramach obszaru rewitalizacji), w sposób jasny wskazuje, że obszarem zdegradowanym musi być obszar co do zasady zamieszkały. Wynika to z samej definicji rewitalizacji, która stanowi kompleksowy proces odnowy adresowany w zasadniczej części negatywnym zjawiskom społecznym. Ustawa dopuszcza jednak, w drodze wyjątku, dołączenie do wstępnie określonego obszaru rewitalizacji terenów niezamieszkałych, w szczególności terenów poprzemysłowych, poportowych, powydobywczych, powojskowych albo pokolejowych – jeżeli występują na nich negatywne zjawiska właściwe dla obszaru zdegradowanego, inne niż zjawiska społeczne.

Wyznaczenie obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji następuje łącznie, w uchwale rady gminy stanowiącej akt prawa miejscowego.

Gminny program rewitalizacji

Gminny program rewitalizacji (dalej jako: GPR) jest zasadniczym dokumentem służącym zaplanowaniu i realizacji procesu rewitalizacji. Ma on charakter strategii, w której dokonuje się pogłębionej diagnozy stanu obszaru rewitalizacji oraz planuje i koordynuje działania służące osiągnięciu – także opisanej w GPR – wizji stanu obszaru po rewitalizacji.

Ustawa szczegółowo opisuje elementy, które muszą zostać zawarte w GPR. Do obowiązkowego zakresu GPR należą:

1. Szczegółowa diagnoza obszaru rewitalizacji

2. Opis powiązań GPR z dokumentami strategicznymi gminy.

3. Opis wizji stanu obszaru po przeprowadzeniu rewitalizacji

4. Cele rewitalizacji.

5. Odpowiadające celom kierunki działań służących eliminacji lub ograniczeniu negatywnych zjawisk.

6. Opis przedsięwzięć rewitalizacyjnych.

7. Mechanizmy integrowania działań oraz przedsięwzięć rewitalizacyjnych.

8. Szacunkowe ramy finansowe GPR wraz z szacunkowym wskazaniem środków finansowych ze źródeł publicznych i prywatnych

9. Opis struktury zarządzania realizacją GPR, wskazanie kosztów tego zarządzania wraz z ramowym harmonogramem realizacji programu.

10. System monitorowania i oceny GPR.

11. Określenie niezbędnych zmian w uchwałach dotyczących lokali komunalnych.

12. Określenie niezbędnych zmian w uchwale dotyczącej Komitetu Rewitalizacji

13. Wskazanie, czy na obszarze rewitalizacji ma zostać ustanowiona Specjalna Strefa Rewitalizacji, o której mowa w art. 25, wraz ze wskazaniem okresu jej obowiązywania

14. Wskazanie sposobu realizacji GPR w zakresie planowania i zagospodarowania przestrzennego

15. Załącznik graficzny

Procedura uchwalania GPR obejmuje poniższe etapy:

1. Podjęcie przez radę gminy uchwały o przystąpieniu do sporządzania GPR;

2. Dokonanie przez burmistrza ogłoszenia informującego o podjęciu przez radę gminy uchwały inicjującej proces;

3. Sporządzenie przez wójta projektu GPR;

4. Przeprowadzenie konsultacji społecznych;

5. Przedstawienie projektu do zaopiniowania przez organy administracji publicznej i inne podmioty;

6. Wprowadzenie do projektu GPR zmian wynikających zarówno z konsultacji społecznych jak i opiniowania;

7. Przedstawienie dokumentu radzie gminy celem uchwalenia;

8. Uchwalenie GPR.

Rada gminy ma obowiązek niezwłocznego wprowadzenia przedsięwzięć rewitalizacyjnych zawartych w GPR, służących realizacji zadań własnych gminy, do załącznika do uchwały w sprawie wieloletniej prognozy finansowej gminy, o którym mowa w art. 226 ust. 3 ustawy o finansach publicznych.

GPR podlega ocenie aktualności i stopnia realizacji, którą to ocenę należy dokonywać nie rzadziej niż raz na 3 lata. W przypadku stwierdzenia nieaktualności zapisów dokumentu wójt występuje do rady gminy z wnioskiem

Ustawa przewiduje również rozwiązanie zastosowania specjalnej procedury przekształcenia obecnie realizowanego programu w GPR, o którym mowa w ustawie. Pozwoli to na zastosowanie wszystkich narzędzi w niej przewidzianych.

Dysponując takim lokalnym programem, niezależnie od jego nazwy, gmina może przystąpić do procedury, której celem jest uchwalenie gminnego programu rewitalizacji w szczególnym trybie. Rozpoczyna go uchwalenie, na podstawie treści zawartych w realizowanym programie, obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji. W tym wypadku wójt nie jest zobowiązany do przeprowadzenia konsultacji społecznych wniosku o wyznaczenie obszarów, jednak w zależności od lokalnych uwarunkowań, ich przeprowadzenie może przyczynić się do większej społecznej akceptacji dla zaproponowanych rozwiązań.

Po przyjęciu uchwały w sprawie wyznaczenia obszarów, burmistrz dokonuje przekształcenia obowiązującego programu w GPR. Od strony technicznej przekształcenie to nie musi polegać na napisaniu projektu GPR od nowa, lecz jedynie na dostosowaniu treści realizowanego programu do wymogów stawianych GPR, określonych w ustawie. Tak zmodyfikowany projekt poddaje się konsultacjom społecznym, a następnie wprowadza zmiany wynikające z przeprowadzonych konsultacji oraz przedstawia radzie gminy do uchwalenia.

adresowane do gmin, które w dniu jej wejścia w życie prowadzą działania rewitalizacyjne na podstawie uchwalonych wcześniej lokalnych programów rewitalizacji. W takich sytuacjach przewidziano możliwość

Specjalna Strefa Rewitalizacji

Ustanowienie w drodze uchwały Specjalnej Strefy Rewitalizacji możliwe jest wyłącznie w przypadku uchwalenia przez radę gminy gminnego programu rewitalizacji, który przewiduje ustanowienie takiej Strefy. W takim przypadku wójt zwraca się do rady gminy z wnioskiem o podjęcie uchwały wskazując obszar rewitalizacji lub wybrany podobszar, dla którego ma być ona uchwalona.

Na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji ustawa wprowadza szereg ułatwień dla gminy, które mają na celu niwelowanie barier w realizacji zaplanowanych działań.

W ramach Strefy obowiązywać mogą poniższe zasady, które odróżniać będą Strefę od pozostałych obszarów gminy:

1. Ustalenie jako celu publicznego budowy lub przebudowy budynków służących rozwojowi społecznego budownictwa czynszowego;

2. Zmodyfikowano ogólne zasady dotyczące możliwości czasowego przeniesienia lokatora gminnego zasobu mieszkaniowego, zobowiązując lokatora do opróżnienia tego lokalu na czas realizacji robót budowlanych wynikających z GPR (w ramach przedsięwzięć „głównych”).

3. Na rzecz gminy ustanowiono prawo pierwokupu nieruchomości w celu realizacji przedsięwzięć wynikających z gminnego programu rewitalizacji. Prawo pierwokupu działa w tym przypadku jako instrument uzupełniający możliwość wywłaszczenia. Prawo pierwokupu dotyczy wszystkich nieruchomości położonych na obszarze SSR.

4. Modyfikacji uległy regulacje zawarte w ustawie o gospodarce nieruchomościami, dotyczące możliwości udzielania bonifikaty od ceny sprzedaży nieruchomości będącej własnością jednostki samorządu terytorialnego. Zgodnie z wprowadzoną zmianą, jeżeli nieruchomość przeznaczona jest na cele realizacji „głównych” przedsięwzięć rewitalizacyjnych zawartych w GPR, gmina może udzielić bonifikaty od ceny jej sprzedaży.

5. Ustawa o rewitalizacji umożliwia wprowadzenie w uchwale w przedmiocie SSR zakazu wydawania decyzji o warunkach zabudowy w przypadku, gdy dla całości bądź części obszaru rewitalizacji nie obowiązuje plan miejscowy. Zakaz ten można ograniczyć do wybranych sposobów zmiany zagospodarowania terenu – np. wskazując, że dotyczy on wyłącznie nowej zabudowy lub zmian sposobów użytkowania obiektów budowlanych. Przesłanką do wprowadzenia zakazu jest zagrożenie doprowadzenia na obszarze rewitalizacji do niekorzystnych zmian w zagospodarowaniu terenu, które są sprzeczne z gminnym programem rewitalizacji albo mogą utrudnić jego realizację (np. poprzez zabudowę niezabudowanych nieruchomości, dla których program wskazuje konkretne przeznaczenie w ramach celu publicznego).

6. Odstępstwo od zasad dot. zabezpieczenia odszkodowania za wywłaszczenie – w przypadku gdy podmiotem wnioskującym o wywłaszczenie jest gmina, nie ma obowiązku składania odszkodowania do depozytu sądowego. W przypadku, gdy po dokonaniu wywłaszczenia ujawni się osoba, której przysługuje odszkodowanie za nieruchomość, gmina zobowiązana jest do wypłaty tej osobie odszkodowania w terminie 3 miesięcy od dnia wystąpienia z wnioskiem.

7. W ustawie przyjęto rozwiązanie podobne do stosowanego w specustawach inwestycyjnych, zgodnie z którym w przypadku postępowań administracyjnych związanych z realizacją „głównych” przedsięwzięć rewitalizacyjnych, dotyczących położonych na obszarze Strefy nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym, ustalenie kręgu stron oraz doręczenia następują zgodnie z danymi zawartymi w księgach wieczystych albo ewidencji gruntów i budynków (katastrze nieruchomości). Pojęcie nieuregulowanego stanu prawnego rozumiane jest przez pryzmat przepisów o gospodarce nieruchomościami, jako sytuacja, w której dla nieruchomości – ze względu na brak księgi wieczystej, zbioru dokumentów albo innych dokumentów – nie można ustalić osób, którym przysługują prawa rzeczowe. Dotyczy to również sytuacji, w których właściciel lub użytkownik wieczysty zmarł, a jego następcy prawni nie są ustaleni z powodu nie zakończenia postępowania spadkowego.

Zastosowanie w takiej sytuacji szczególnych przepisów pozwala na przyjęcie domniemania prawnego, że dane zawarte w dokumentach dot. nieruchomości wskazują na rzeczywisty stan prawny.

8. Zaspokojenie roszczeń majątkowych dotyczących własności nieruchomości położonych na obszarze Strefy, a przeznaczonych na realizację celu publicznego, następuje poprzez świadczenie pieniężne, którego wysokość ustala się według stanu nieruchomości z dnia wejścia w życie uchwały o wyznaczeniu obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji. Ma to na celu przyjęcie jako podstawy określenia wartości stanu nieruchomości sprzed objęcia jej inwestycjami w ramach rewitalizacji.

9. Wprowadzono ułatwienia dla gmin w decydowaniu o podjęciu inwestycji rewitalizacyjnych w przypadku gdy gmina jest współwłaścicielem nieruchomości.

10. Wprowadzenie możliwości przyznawania dotacji, których celem jest pokrycie kosztów wykonywanych robót budowlanych lub prac konserwatorskich i restauratorskich dotyczących nieruchomości zlokalizowanych w Strefie, na podobnych zasadach, które obecnie obowiązują w przypadku dotowania działań przy zabytkach.

11. Na obszarze Strefy możliwe jest udzielanie zamówień publicznych w specjalnym trybie, którego celem jest aktywizacja mieszkańców Strefy.

12. Na obszarze Strefy możliwe jest udzielanie zamówień publicznych w specjalnym trybie, którego celem jest aktywizacja mieszkańców Strefy. Stanowi to jedno z najważniejszych narzędzi społecznych ustawy, służących aktywizacji, głównie zawodowej, która stanowić ma środek redukujący problemy społeczne i ekonomiczne na obszarze rewitalizacji.

Szczególne regulacje dotyczą zamówień o wartości powyżej 30.000 euro, lecz nie większej niż tzw. progi unijne, wynoszące w uproszczeniu 134.000 euro dla dostaw lub usług oraz 5.186.000 euro dla robót budowlanych.

13. Zmiana wprowadzana ustawą polega na możliwości zwiększenia stawki opłaty adiacenckiej do 75% w odniesieniu do nieruchomości położonych na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji.

Ustawa o rewitalizacji wprowadza również zmiany w innych ustawach mających na celu ułatwienie i usprawnienie działań rewitalizacyjnych.

Obecnie trudno jest ocenić czy nowe przepisy wpłyną w wyraźny sposób na przyspieszenie i poprawę jakości działań rewitalizacyjnych podejmowanych przez gminy. Opisana ustawa nie wprowadza bowiem rozwiązań, które w sposób drastyczny zmieniają obowiązujący stan prawny. W dużym zakresie są to jedynie zmiany kosmetyczne. Jakość działań rewitalizacyjnych będzie więc podobnie jak obecnie zależała głownie od inicjatywy samorządów oraz dostępnych środków finansowych. Nowe przepisy ułatwią te działania, ale nie wydaje by mogły stanowić podstawę do przełomu w tej kwestii.

Źródło: Ustawa O Rewitalizacji, Praktyczny komentarz, Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa, Departament Polityki Przestrzennej, Warszawa 2016

 

Dodaj komentarz